几个空壳公司，一个从未开挖过一铲子的楼盘，一个没有“五证”的房地产项目、一堆虚假的广告宣传……仅凭华丽辞藻、炫目光环堆砌出的“华西·滨湖国际生态城”项目，就骗走了1700多人的2．771亿元。
23日和24日，昆明中级法院开庭审理此案时透露出的信息表明，嫌疑人的骗人伎俩并不高明，但房地产行业的“潜规则”成为诱人上当的陷阱。
两份“合作框架协议”
让购房者认为拿到了地
昆明市检察院的指控显示，推出“华西·滨湖国际生态城”的云南君信投资公司和昆明宁山房地产开发公司，是被告人杨庆荣等人利用虚假出资成立的空壳公司，他们谎称与华西村合作投资65亿元对永胜村进行“城中村改造”，开发“华西·滨湖国际生态城”，通过书店购书、互联网下载获得了经典户型图，做成了宣传材料后大打广告，最终诈骗成功。
杨庆荣找到永胜村委会，说公司将投入巨资进行改造。君信公司与永胜村委会签订了《永胜村城镇化项目框架性合作协议》。
云南唯真律师事务所主任律师何锡峰认为，这份协议及后来君信公司与六甲乡街道办事处签订的《永胜村片区“城中村”改造项目合作框架协议》，使不少人相信该项目确实拿到了土地。
在庭审现场，不愿透露名字的购房者王小姐说，家里姊妹4人总共买了4套房子，预付款30％：“我们专门去永胜村问过，他们说有这回事，我们才买的！”
此后，从街道办到官渡区推进办、昆明市相关部门，一些申请也确实被逐级上报，但直至2010年6月，昆明城中村改造办公室才发文确定永胜村“不能作为城中村项目改造”，一个月后杨庆荣等人被抓捕，但他们已收取预付房款2．771亿元。
高档酒店举办答谢宴会
规划城改部门均有人参加
在整个过程中，“华西·滨湖国际生态城”项目透露出的种种信息，使这个从始至终没有动过一分地、一铲土的假项目愈演愈真，不仅散户，还赢得了医院、银行、高校甚至是律师事务所的信任。如果这些单位没有团购，诈骗数额和受骗群体也不会如此多。
这一项目在昆明高档酒店佳华酒店、翠湖宾馆等多次举行答谢宴会，规划、城改办等部门均有人参会，让人以为项目得到了政府支持。杨庆荣等人到处宣扬“市里已经同意”，让人误以为君信公司确实“有背景”。
如被告人史芮诚就曾以华夏银行某支行行长的身份出现介绍相关业务，此人确系华夏银行昆明分行营销二部经理，介绍了许多单位和个人买房。某个银行还与君信和宁山公司签订了战略合作协议，意向性对其授信60亿元。
有了资金和“背景”作为铺垫，关于该项目的广告宣传又多次出现在当地媒体上。
近年来，随着房地产不断升温，一些部门和单位搞集资建房，集资建房被禁止后又大搞团购房。“华西·滨湖国际生态城”正是在这样的背景下，以每平方米低于同地段同类型房屋两三千元的“内部团购价”出现，很有诱惑力。
还有多少潜规则在继续？
目前房地产行业、金融操作中的种种“潜规则”，为这一虚假房地产项目成“真”提供了土壤。
潜规则之一：资金不足就开发。杨庆荣说，房地产项目开发中，开发商的资金投入量一般为20％－30％，其余都是通过项目贷款和融资获得的，“只要项目的手续能批完，我有能力解决资金的问题。”专业人士认为，这导致开发商容易面临资金链断裂的风险，广大购房者往往是最直接的受害者。
潜规则之二：虚假出资。无论在君信公司还是宁山公司，杨庆荣的51％股权都是“假”的，都是通过他人分别垫付1000万元。虚假出资轻易就通过了工商部门的验资。
潜规则之三：中介收取“居间费”。被告人苏涌说，自己负责与中介签订居间合同并支付居间费，“标准是一平方米400元。”在此案中，其他被告人也通过介绍客户拿了大量居间费，如史芮诚介绍一个人要收625元／平方米的居间费，总共拿了800多万元。
中国商业法研究会秘书长李业顺认为，中介和房地产公司进行商业合作是正常的，但在高额利润的诱惑下，一些中介产生了虚假宣传、诱导购买等不规范行为，值得警惕。
潜规则之四：项目边批边建边卖。杨庆荣在庭审中说，项目从始至终没有办理下来“五证”，但“这个行业都是这么做的”。
李业顺认为，五证不全就预售房屋是国家明令禁止的，诈骗案涉及如此多的人和单位，难道主管部门就真的毫不知情？只能说明其监管不力、存在失职。 据新华社
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