Monday, December 27, 2010

广州楼价怎样才是“合理价”?

  

广州楼价怎样才是“合理价”?

  □撰文 信息时报记者 田桂丹

  日前,温家宝总理在中央人民广播电台听众交流时表示:“相信经过一段时间的努力,房价会回到合理的价位,我有这个信心。”那么,对于广州而言,房价多少才算合理价位呢?昨日广州政府有关部门、业界和市民对此议论纷纷。广州市国土房管局局长李俊夫表示,温家宝总理提法完全符合广州实际,对广州是很好的鼓舞,说明广州的路子是走对了。“广州政府管好政府的事情,给中低收入的阶层住保障房,但不等于给产权。”

  广州市房地产业界人士和专家认为,有成交量支撑的房价就是合理房价,广州房价在1.2万元/平方米左右的均价是合理的。

  房管局:泡沫指数低于三线城市 目前广州楼价较理性

  昨日广州市国土房管局局长李俊夫表示,广州亚运会使得广州城市建设大大提速,城市环境得到明显改善,城市面貌已实现“大变”,城市价值显著提升,对房价产生积极支撑作用。据中国社科院12月8日发布的《住房绿皮书:中国住房发展报告(2010—2011)》显示,广州的房价泡沫指数低于30%,在35个大中城市中位列第23位。广州房价泡沫指数不仅低于北京、上海、深圳等一线城市,而且低于杭州、福州、青岛等二线城市,甚至低于南宁、贵阳等三线城市。因此,不管是从新建商品住宅价格运行情况来看,还是与国内一些城市横向比较来看,广州房价仍处于较为理性的、可控的范围。

  地产界:成交就是硬道理 有成交就是合理价格

  合富辉煌首席分析师黎文江认为,只要有成交量支撑的房价就是合理的,目前的房价就很合理。2007年大家都说楼市很热,当年广州市一手住宅的成交量是801万平方米,今年1~11月份一手住宅网签量是789万平方米,与2007年成交量接近;2007年广州一手住宅均价是8599元/平方米,今年1~11月份一手住宅均价是12969元/平方米。房价涨了4370元/平方米,但仍有相应的成交量支撑,证明还是合理的。

  新城市地产董事长曹志伟也表示:“成交就是硬道理,有成交就是合理价格。”他认为,现在房价上涨就是钞票印多了,“少印点就可以了”。

  国际衡量房价标准

  房价租金比 正常值:1∶200~1∶300

  解释:房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。租房通常是真实居住需求,因此两者之间的价格联系可反映该地区房产运行状况。

  投资客比例 警戒线:30%

  解释:指登记购房者中,以投资为目的的人群所占比重。这一比重越大,表明市场投资风险越大。

  房价收入比 正常值:3~6倍

  解释:指住房价格与城市居民家庭年收入之比,比值越高,说明居民攒钱买房的年限越长。

  房价GDP比 正常值:两者涨幅相当

  解释:GDP也就是国内生产总值,它被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标,房价涨幅如果远远超过了GDP涨幅,也就说明房价涨幅过大。

  如何判断合理性?

  广州家和集团副总裁兼营销中心总经理:2013年建成合理供应体系

  广州家和集团副总裁兼营销中心总经理张建勋表示,目前的房价是因为市场结构不合理造成的,合理的市场供应结构预计要到2013年才能建立,即70%的房子是由保障房+限价房+中小户型商品房构成,30%的房子是大户型+豪宅商品房。目前的局面是因为保障房供给还未全部到位,所以大家都一起来挤商品房的独木桥。合理价格应该是由供求关系决定的,目前是供应体系中只有一种商品,而需求体系中却有多种购房需求,两者无法进行匹配。最终市场的价格必须是满足刚性需求人群的购买需求。

  合富辉煌首席分析师黎文江:应用各阶层收入与不同层次楼价作对比

  合富辉煌首席分析师黎文江认为,一般认为房价收入比在6倍以内比较合理。按照这一原则衡量,广州市经适房准入条件中的收入门槛拟调整提高到人均2.2万元/年,那么一家三口计算,购买一套经适房应该是39万元左右,这与目前广州市经适房销售价基本对应,所以这就是合理的。但如果以这个收入去与商品房进行衡量,那么明显就不合理了。所以,不能整个社会的收入都拉平均后,去跟商品房价做比较,而应该是低收入家庭的收入对应经适房,夹心层家庭收入对应限价房,有钱人的收入对应商品房。在与商品房进行对应时,还应该是将一手房和二手房的房价都考虑进去,不能只跟一手房比。

  什么价位是合理的?

  万达集团董事长:1.5万以上有点非理性

  万达集团董事长王健林12月17日在接受记者采访时表示:“楼面地价每平方米1.9万、2万,有点超出我的预期,我认为1.3万、1.5万还是有点非理性的。”

  广州维森置业总经理:在1.2万元/平方米左右

  广州维森置业有限公司总经理张维纶认为,前年的广州一手住宅全市均价是8000~000元/平方米,去年是1万元/平方米左右,今年如果是1.2万元/平方米是比较正常的。他预计,广州房价会围绕1.2万元/平方米浮动,但浮动比例不会超过20%。也就是说,全市一手住宅均价涨不会超过1.5万元/平方米,但跌也不会破1万元/平方米。

  据了解,日前在广州举行了一场“封闭”的房地产研讨会,广州房地产界的知名专家基本到齐。出乎意料的是,专家们的意见十分集中,预计2011年广州的房价还会涨。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,广州地价、房价正处于加速上升期。广州房地产从1979年起步,用了28年 ,直到2007年才达到1万元/平方米,预计从“1万元/平方米”到“2万元/平方米”会是一个加速过程。房价上涨类似股市的“逼空”行程,泡沫正在吹大,风险正在增高。

  市民:涨幅远超工资太不合理

  市民苏先生已经看房两年多,他国庆期间在天河区看了一套二手房,但当时想继续观望未出手。短短两个月间,同套房子已经涨了10万元,约涨1000元/平方米。他表示,这些年来自己的工资涨速远远追不上房价涨幅。因此,越是等待自己能买的房子地点就越边远、面积就越小。因此,他决定,近期看合适了还是赶紧先买套小的。他希望的房价合理价位是天河10年左右的二手房约1万元/平方米左右,但目前他看的房子却至少要1.8万元/平方米,不合理。

  陈小姐也是从去年开始一直看房但未出手,她近期想买的海珠区某新开楼盘,心理价位是1.3万元/平方米左右,但该盘的开盘价是1.5~1.6万元/平方米。1分2分3分4分5分

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