广州楼价怎样才是“合理价”？

　　

　　□撰文 信息时报记者 田桂丹

　　日前，温家宝总理在中央人民广播电台听众交流时表示：“相信经过一段时间的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”那么，对于广州而言，房价多少才算合理价位呢？昨日广州政府有关部门、业界和市民对此议论纷纷。广州市国土房管局局长李俊夫表示，温家宝总理提法完全符合广州实际，对广州是很好的鼓舞，说明广州的路子是走对了。“广州政府管好政府的事情，给中低收入的阶层住保障房，但不等于给产权。”

　　广州市房地产业界人士和专家认为，有成交量支撑的房价就是合理房价，广州房价在1.2万元/平方米左右的均价是合理的。

　　房管局：泡沫指数低于三线城市 目前广州楼价较理性

　　昨日广州市国土房管局局长李俊夫表示，广州亚运会使得广州城市建设大大提速，城市环境得到明显改善，城市面貌已实现“大变”，城市价值显著提升，对房价产生积极支撑作用。据中国社科院12月8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010—2011）》显示，广州的房价泡沫指数低于30%，在35个大中城市中位列第23位。广州房价泡沫指数不仅低于北京、上海、深圳等一线城市，而且低于杭州、福州、青岛等二线城市，甚至低于南宁、贵阳等三线城市。因此，不管是从新建商品住宅价格运行情况来看，还是与国内一些城市横向比较来看，广州房价仍处于较为理性的、可控的范围。

　　地产界：成交就是硬道理 有成交就是合理价格

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，只要有成交量支撑的房价就是合理的，目前的房价就很合理。2007年大家都说楼市很热，当年广州市一手住宅的成交量是801万平方米，今年1~11月份一手住宅网签量是789万平方米，与2007年成交量接近；2007年广州一手住宅均价是8599元/平方米，今年1~11月份一手住宅均价是12969元/平方米。房价涨了4370元/平方米，但仍有相应的成交量支撑，证明还是合理的。

　　新城市地产董事长曹志伟也表示：“成交就是硬道理，有成交就是合理价格。”他认为，现在房价上涨就是钞票印多了，“少印点就可以了”。

　　国际衡量房价标准

　　房价租金比 正常值：1∶200~1∶300

　　解释：房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。租房通常是真实居住需求，因此两者之间的价格联系可反映该地区房产运行状况。

　　投资客比例 警戒线：30%

　　解释：指登记购房者中，以投资为目的的人群所占比重。这一比重越大，表明市场投资风险越大。

　　房价收入比 正常值：3～6倍

　　解释：指住房价格与城市居民家庭年收入之比，比值越高，说明居民攒钱买房的年限越长。

　　房价GDP比 正常值：两者涨幅相当

　　解释：GDP也就是国内生产总值，它被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标，房价涨幅如果远远超过了GDP涨幅，也就说明房价涨幅过大。

　　如何判断合理性？

　　广州家和集团副总裁兼营销中心总经理：2013年建成合理供应体系

　　广州家和集团副总裁兼营销中心总经理张建勋表示，目前的房价是因为市场结构不合理造成的，合理的市场供应结构预计要到2013年才能建立，即70%的房子是由保障房+限价房+中小户型商品房构成，30%的房子是大户型+豪宅商品房。目前的局面是因为保障房供给还未全部到位，所以大家都一起来挤商品房的独木桥。合理价格应该是由供求关系决定的，目前是供应体系中只有一种商品，而需求体系中却有多种购房需求，两者无法进行匹配。最终市场的价格必须是满足刚性需求人群的购买需求。

　　合富辉煌首席分析师黎文江：应用各阶层收入与不同层次楼价作对比

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，一般认为房价收入比在6倍以内比较合理。按照这一原则衡量，广州市经适房准入条件中的收入门槛拟调整提高到人均2.2万元/年，那么一家三口计算，购买一套经适房应该是39万元左右，这与目前广州市经适房销售价基本对应，所以这就是合理的。但如果以这个收入去与商品房进行衡量，那么明显就不合理了。所以，不能整个社会的收入都拉平均后，去跟商品房价做比较，而应该是低收入家庭的收入对应经适房，夹心层家庭收入对应限价房，有钱人的收入对应商品房。在与商品房进行对应时，还应该是将一手房和二手房的房价都考虑进去，不能只跟一手房比。

　　什么价位是合理的？

　　万达集团董事长：1.5万以上有点非理性

　　万达集团董事长王健林12月17日在接受记者采访时表示：“楼面地价每平方米1.9万、2万，有点超出我的预期，我认为1.3万、1.5万还是有点非理性的。”

　　广州维森置业总经理：在1.2万元/平方米左右

　　广州维森置业有限公司总经理张维纶认为，前年的广州一手住宅全市均价是8000~000元/平方米，去年是1万元/平方米左右，今年如果是1.2万元/平方米是比较正常的。他预计，广州房价会围绕1.2万元/平方米浮动，但浮动比例不会超过20%。也就是说，全市一手住宅均价涨不会超过1.5万元/平方米，但跌也不会破1万元/平方米。

　　据了解，日前在广州举行了一场“封闭”的房地产研讨会，广州房地产界的知名专家基本到齐。出乎意料的是，专家们的意见十分集中，预计2011年广州的房价还会涨。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，广州地价、房价正处于加速上升期。广州房地产从1979年起步，用了28年 ，直到2007年才达到1万元/平方米，预计从“1万元/平方米”到“2万元/平方米”会是一个加速过程。房价上涨类似股市的“逼空”行程，泡沫正在吹大，风险正在增高。

　　市民：涨幅远超工资太不合理

　　市民苏先生已经看房两年多，他国庆期间在天河区看了一套二手房，但当时想继续观望未出手。短短两个月间，同套房子已经涨了10万元，约涨1000元/平方米。他表示，这些年来自己的工资涨速远远追不上房价涨幅。因此，越是等待自己能买的房子地点就越边远、面积就越小。因此，他决定，近期看合适了还是赶紧先买套小的。他希望的房价合理价位是天河10年左右的二手房约1万元/平方米左右，但目前他看的房子却至少要1.8万元/平方米，不合理。

　　陈小姐也是从去年开始一直看房但未出手，她近期想买的海珠区某新开楼盘，心理价位是1.3万元/平方米左右，但该盘的开盘价是1.5~1.6万元/平方米。1分2分3分4分5分